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关于不动产登记遗留问题 市资源局拟征求意见稿

来源:汕头房产信息网    编辑:小贝 2019-11-28 16:03    浏览

为加快处理我市不动产登记中存在的历史遗留问题,切实规范不动产登记行为,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规,以及广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(粤自然资规字〔2018〕5号)等文件的相关规定,结合我市实际,汕头市自然资源局拟草了《汕头市不动产登记历史遗留问题处理意见(征求意见稿)》。


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关于房、地分别登记遗留问题


《意见》指出,已取得房屋所有权属证书,未办理土地登记,当事人申请办理不动产登记,按下列情形处理:


1.有合法土地权属来源的,不动产登记机构应予以办理,有关土地权属来源材料认定,可依据取得土地使用权时的相关政策。


2.不动产统一登记实施前,有合法的房地产开发建设手续,而在开发建设中存在违反规划要求、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题,但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书,现申请不动产登记的,不动产登记机构予以办理,按已建成的建筑现状进行测绘落宗,并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”,由相关部门在登记后对违反管理规定问题依法作出处理,并将处理结果送不动产登记机构存档。


3.没有合法土地权属来源的,不动产所在地的自然资源管理部门会同住房和城乡建设管理部门等部门依法拟定处理意见按程序报批,不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。


《意见》表示,不动产统一登记实施前,在合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书,但没有同步办理土地使用证转移,房屋、土地权属证书的权利主体不一致,房屋所有权人持房屋所有权属证书和土地使用证申请不动产登记的,不动产登记机构予以受理,经调查核实,注销原土地使用证,办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证。


改建合建的商品楼、住宅楼、综合楼


利用国有土地改建合建的商品楼、住宅楼、综合楼,属原市辖区范围内在1991年8月24日前(《汕头市人民政府批转市国土房产局关于市辖区国有土地改建合建商品楼、住宅楼、综合楼合楼补交出让金的意见的通知》(汕府[1991]124号)实施前)和原特区范围内1989年1月18日前(《汕头经济特区土地管理规定》(汕府[1989]1号)实施前)改建合建的,土地使用权仍按行政划拨方式管理;上述时点之后改建合建的,按批准土地用途现行基准地价的3%补交地价款,土地使用权视同有偿出让,再申请办理不动产登记手续。


关于商品房确权发证遗留问题


1999年6月11日(即市人民政府颁布《批转市国土房产局关于汕头市区处理商品房确权发证遗留问题若干意见的通知》之日)前中心城区范围内使用国有土地且已发生的违法建设并销售或转让的商品房、私建合建房(包括整体建筑存在着部分属1999年6月11日前已销售或转让的商品房、私建合建房,整体建筑中的所有商品房和私建合建房),已按照市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组《关于加大力度解决市区商品房确权发证遗留问题意见》(汕遗房证〔2009〕1号)规定启动处理程序。


同时具备以下四个基本条件的,视为达到登记发证要求,由自然资源管理部门认定后,按照不动产现状给予登记发证。


1.土地来源基本清晰——符合以下情形之一的即可予认定:①商品房项目有用地批准文件或土地确权登记的;②合建项目出地方有用地批准文件或土地确权登记,并有合建协议可以证明合建用地转让行为的;③旧城(危房)改造项目有市旧城(危房)改造指挥部下达的正式计划或建设、立项依据;④有足以证明土地来源基本清晰的其他情况。


2.建设主体基本明确——符合以下情形之一的即可予认定:①规划许可、施工许可、商品房预售许可等手续中有1项以上(含1项)体现建设单位主体资格的,②有足以证明建设主体基本明确的其他情况。


3.购房(回迁)行为基本成立——符合以下情形之一的即可予认定:①购房户的购房合同办理交易登记手续的;②持有购房合同、付款凭证,经登报征询无异议或开发企业给予证实的;③回迁户持有回迁协议及房屋土地权属来源依据等能证实回迁安置事实的。


4.整幢建筑基本建成:建筑物虽欠缺工程竣工、消防验收等手续,但已基本完工交房,或者经现场勘察、或经当地居委会证实已实际使用多年。


关于农村宅基地房屋不动产登记问题


《意见》指出,当事人申请宅基地使用权和房屋所有权登记的,房屋建设符合规划的证明按下列情形予以认定:


1.未覆盖乡村规划的地区,已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记,由街道办事处出具房屋未在城市、市、建制镇规划区范围内的证明,代替房屋建设符合规划的证明;


2.城市、市和建制镇规划区范围内,属于1989年12月《城市规划法》实施以前建成的房屋,申请不动产登记时可提交不动产所在镇人民政府(街道办事处)出具的房屋建成年代证明代替房屋建设符合规划的证明;属于1989年12月《城市规划法》实施以后建成的房屋,申请不动产登记时应提交不动产所在镇人民政府(街道办事处)出具的房屋建设符合规划的证明。


3.村庄和集镇规划区范围内,属于1993年11月《村庄和集镇规划建设管理条例》实施以前建成的房屋,提交乡(镇)人民政府出具的房屋建成年代证明代替房屋建设符合规划的证明;1993年11月以后建成的房屋,提交乡(镇)人民政府出具的房屋建设符合规划的证明。



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